Billet sur l’immobilier en région:

L’urbanisation croissante que connaît le Québec n’a rien d’un phénomène isolé propre à notre coin de pays. Il s’agit d’une réalité historique, développée avec l’industrialisation des sociétés à partir du milieu du 19^e siècle. Cependant, pour plusieurs territoires, dont le Québec, elle s’est grandement accélérée tout au long du 20^e siècle, hormis une courte pause entre la grande dépression et la fin de la Seconde Guerre mondiale. Le phénomène s’est par la suite stabilisé autour des 80 % au début des années 1960, en particulier sous l’effet du baby-boom plus observé en milieu rural.

Stimulées par l’avènement de la société de consommation, ainsi que par une population jeune et stable, les régions à caractère rural ont aménagé leur environnement en construisant des espaces de vie adaptés à leurs besoins. Sont apparus progressivement des écoles, des arénas, des routes, des théâtres, des centres commerciaux, etc., afin de faciliter et d’agrémenter la vie quotidienne, et de créer ainsi un parc d’actifs individuels et collectifs fort appréciable pour constituer un cadre et un milieu de vie encore présents aujourd’hui.

Pour plusieurs baby-boomers, investir dans la construction et l’amélioration d’une résidence unifamiliale a longtemps été jugé comme un placement sûr et rentable dans une stratégie plus ou moins planifiée de préparation à la retraite. La propriété représente alors une part importante du patrimoine et permet au propriétaire de bénéficier d’un revenu implicite extrait de la valeur nette du logement. À cela s’ajoute, selon la Société d’habitation du Québec (SHQ), le fait que le niveau de revenu diminue considérablement lors de la retraite, alors que les coûts de loyer augmentent considérablement si l’on est locataire. « La propriété contribue donc à la sécurité financière des ménages, en particulier à leur sécurité future. À long terme, au moment de la revente, la valeur de la propriété définira la marge de manœuvre du ménage pour se reloger. [i]»

Au Québec comme ailleurs, le marché immobilier dépend majoritairement de paramètres territoriaux tels que la démographie, le marché de l’emploi, l’aménagement, les infrastructures, etc. Cependant, aujourd’hui, la réalité démographique remet en cause cet espoir d’une retraite dorée et confortable pour nos aînés, particulièrement dans les milieux ruraux.

À l’instar de l’ensemble du Canada, le taux d’achat de propriétés atteint un sommet au Québec chez les 25-39 ans, oscillant entre 4 % et 8 %[ii]. Naturellement, à l’opposé, les taux de vente explosent après 70 ans, mais, fait intéressant, en excluant cette cohorte de vendeurs. C’est chez les 30-40 ans que l’on observe les taux de vente les plus élevés, phénomène s’expliquant  par la croissance des ménages et les derniers soubresauts de mobilité des personnes. S’installe alors théoriquement un certain équilibre par lequel les jeunes ménages qui font l’acquisition d’une maison contribuent directement ou indirectement à la santé financière des aînés qui s’en départissent.

Selon les études de la SCHL et de la SHQ, une augmentation prévisible du nombre de ménages stabilisera l’écart entre l’offre et la demande pour le Québec comme pour le Canada dans son ensemble, favorisant même une légère croissance du marché immobilier au cours des prochaines années. Cependant, la taille des ménages aura tendance à diminuer passant de 2,3 personnes en 2006 à 2,1 en 2031. Causée notamment par le vieillissement des populations, cette réalité influencera la nature de la demande de plus en plus orientée vers le logement locatif ou la copropriété, ce qui fera passer la demande de propriétés individuelles (bungalow, cottage, etc.) d’un sommet entre 2006-2011 à 58 % vers un creux historique de 10 % en 2026-2031.

Par ailleurs, selon l’étude de l’ISQ réalisée pour le compte de la SHQ, il est démontré que dès 2016 la région de la Côte-Nord et, en 2026, les régions du Saguenay-Lac-Saint-Jean et du Bas-Saint-Laurent pourraient basculer dans un scénario où plus de vendeurs que d’acheteurs occuperaient le marché.

Pour les autres territoires à caractère rural, sachant que les taux d’achat sont les plus hauts dans les cohortes des 25-39 ans, un parallèle avec les derniers bilans démographiques laisse croire que l’équilibre fragile entre les cohortes de vendeurs (70 ans et plus) et d’acheteurs (25-40 ans) pourrait s’effriter plus rapidement que planifié.

L’une des pistes de solutions demeure la migration, incluant celle des immigrants qui, selon une étude de la Banque Scotia, présentent une progression du taux de propriétés supérieur à celui des Canadiens d’origine. En effet, entre 2001 et 2006, le taux de propriétés des immigrants est passé de 68 % à 72 %, soit une progression de 4 % en comparaison au 2 % sur un total de 75 % du côté des Canadiens de souche. Toutefois, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FICQ), les immigrants comme les aînés ont une forte tendance à se tourner vers la copropriété[iii].

Clairement, la migration des jeunes offre des perspectives économiques intéressantes pour diverses raisons. En ce qui concerne le marché de l’immobilier, elle contrebalancerait ou du moins atténuerait l’effet du renversement de la pyramide démographique sur la revente des propriétés unifamiliales et, sur le plan financier, protègerait la valeur des investissements de nos aînés.

Par ailleurs, il s’avère qu’un marché immobilier actif et sain est particulièrement bénéfique à l’économie d’une communauté. Non seulement le secteur immobilier génère des centaines d’emplois en ville comme en milieu rural, mais chaque transaction engendre en moyenne plus de 34 000 $ en dépenses extra transaction. En 2008, les estimations établissaient les retombées attribuables à l’emménagement à plus de 2,8 milliards de dollars annuels[iv].

En résumé, si le nombre de ménages augmente dans les prochaines années, notamment en raison de l’allongement de l’espérance de vie et de l’éclatement des familles, il y aura certes un impact sur le marché de l’immobilier et le nombre de transaction. Toutefois, il convient de garder à l’esprit qu’au cours des deux prochaines décennies, la totalité des baby-boomers aura atteint l’âge de 70 ans et, à moins d’un changement dans les modus operandi, ceux-ci rechercheront davantage de logements locatifs ou en multipropriété, libérant de nombreuses maisons unifamiliales. L’effervescence due à l’augmentation du nombre des ménages n’aura donc que peu d’impact, sinon négatif, sur la valeur des maisons unifamiliales et, par voie de conséquence, sur la valeur du patrimoine des personnes âgées. Cette perspective touche particulièrement les régions non métropolitaines, car 87 % des propriétés qui appartiennent à la cohorte des 45-75 ans sont des maisons individuelles[v].

Parallèlement, en plus du vieillissement de la population, l’augmentation constante à venir du nombre de ménages mettra beaucoup de pression sur les municipalités et les promoteurs privés pour la construction et l’aménagement de logements locatifs ou en copropriété. Or, dans les régions rurales les plus excentrées, les promoteurs risquent de moins en moins à investir, et les institutions financières à les soutenir. Dans ce contexte, la SHQ suggère même de limiter la construction de nouveaux logements aux milieux en forte croissance démographique ou économique et propose d’éviter d’encourager la construction résidentielle dans les milieux qui ne sont pas déjà desservis par les services publics.

Ma chronique du 23 février à l'émission Question d'actualité avec Jean-Philippe Trottier.

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[i] SOCIÉTÉ D’HABITATION DU QUÉBEC (SHQ). « Le vieillissement de la population et le logement : exploration en banlieue », Le bulletin d’information de la Société d’habitation du Québec, vol. 5, n° 2, 2011, 16 p.

[ii] CORTELLINO, Francis, et HUGHES, Kevin. « Vieillissement de la population au Québec : se dirige-t-on vers un surplus de propriétés existantes à vendre? », dans RHEAULT, Sylvie, et POIRIER, Jean. Le vieillissement démographique : de nombreux enjeux à déchiffrer, Québec, Institut de la statistique du Québec, 2012, p. 225-231.

[iii] FÉDÉRATION DES CHAMBRES IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC (FCIQ). « Marché de la revente et tendances démographiques au Québec », Fenêtre sur le marché, février 2010, 14 p.

[iv] FÉDÉRATION DES CHAMBRES IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC (FCIQ). Retombées économiques de la vente et l’achat de propriétés par l’entremise du système MLS dans la province de Québec, Toronto, Ont. [préparé pour le Groupe Altus], 2009, 16 p.

[v] LEDUC, Stéphane. Les Baby-boomers et le logement. Habitation Québec, Société d’habitation du Québec, vol. 5, n°1, automne 2010, 16 p.

Billet sur la vieillesse et la mort en région

Vieillir et mourir, passage obligé sans aucun doute, seule véritable justice diront certains, mais aussi une période d’une grande richesse pour ceux qui pourront en profiter et pleinement se réaliser comme individu.

Par contre, pour la majorité des gens, en région comme en ville, vieillesse rime avec une perte de statut social, une diminution importante des revenus (mais aussi des dépenses), un effritement du réseau social et un mode de vie maintenant dépendant en grande partie de l’état de santé de l’individu. Et c’est clairement ce facteur qui a amené le Québec, avec la Commission spéciale « Mourir dans la dignité » et récemment la Cour suprême du Canada, avec son jugement sur la légalité du suicide assisté, à se questionner globalement sur la façon dont de plus en plus de Québécois et Canadiens vont vivre les derniers chapitres de leur vie.

Si, avec un peu de recul, vieillir est le terme simple pour évoquer l’appréciation du temps qui passe et la fin de l’expérience biologique, la distinction entre vieillir et mourir en milieu urbain ou en milieu rural peut paraitre bien futile. Néanmoins, pour les autorités publiques notamment en ce qui à trait à la mobilité des aînés[1] de certains milieux ruraux vers les grands centres ainsi que pour des milliers de personnes, cette distinction est fondamentale parce que liée à certaines valeurs, patrimoine, mode de vie spécifique, etc.

À priori, il est facile de s’imaginer la vieillesse et la mort en milieu rural comme une longue et triste agonie en prétendant qu’il n’y a rien en région et que nos vieux sont isolés. À l’inverse, on aurait tout aussi tort de mythifier la vieillesse en milieu rural en se référant au bon vieux temps et en s’imaginant nos aînés simplement heureux et pris en charge par leurs enfants. Évidemment, la réalité est platement plus complexe.

Vieillir et mourir, phénomène perçu :

D’abord, comme nous l’avons déjà abondamment traité, les milieux ruraux sont bien vivants et, à ce titre, en constante mutation. Oui, plusieurs les quittent, mais heureusement d’autres viennent s’y installer et parmi ces dizaines de milliers d’autres personnes, de plus en plus d’aînés viennent s’installer ou se réinstaller en campagne pour profiter de ce qu’elle a offrir[2]. Nous faisons donc face à un groupe d’aînés de moins en moins homogène et répondant à des parcours de vie tout aussi hétéroclites qui aborderont la vieillesse et la mort de façon différente.

Encore, il faut garder à l’esprit que le portrait de notre ruralité n’est pas non plus homogène. Dans les faits, il s’apparente davantage à une courtepointe où certaines communautés sont beaucoup plus avancées que d’autres sur telle ou telle question incluant la place accordée aux personnes âgées. Cependant, une réalité demeure, les communautés rurales vieillissent plus rapidement que les centres urbains ce qui représente certes une certaine opportunité, mais aussi et surtout, un réel défi.

Cela dit, au-delà de la contextualisation nécessaire et des mises en garde obligées, il apparait que l’idée de vieillir en milieu rural est perçue plutôt positivement par les principaux intéressés et particulièrement quand ils sont originaires du territoire en question ou que, s’ils arrivent de l’extérieur, ils sont issus d’un milieu socio-économique similaire.

À ce sujet, une importante étude terrain réalisée par un groupe de chercheurs français nous permet d’établir à plus de 73 % le taux de bien-être des ruraux interrogés (55 % à l’aise; 8 % heureux; 7 % bien entourés;  2 % bien intégrés). Curieusement toutefois, il semble que ce niveau de bien-être ait davantage à voir avec le fait de vivre en couple qu’avec l’âge ou la présence des enfants dans la région[3].  

Pour les ruraux d’origine ou de longue date, il faut toutefois comprendre la vieillesse et la mort davantage comme la poursuite d’un long fleuve que l’on souhaite le plus tranquille possible. À cet égard, en milieu rural, le concept de retraite nécessite certaines nuances. L’entrepreneur ou l’agriculteur mourra entrepreneur ou agriculteur à la différence qu’à un certain moment dans sa vie, il ne travaillera plus pour assurer sa subsistance, mais davantage pour assurer sa relève et/ou pour le loisir. Il s’agit de laisser la vie suivre son cours et s’éteindre, dans un milieu connu, où chacun est inscrit dans le déroulement de l’existence de la communauté depuis des générations.

Pour les nouveaux arrivants qui, de leur côté, font le choix conscient de la campagne, le vieillissement en milieu rural « […] peut être pensé positivement et revendiqué lorsqu’il repose sur une bonne intégration sociale et un ensemble de liens familiaux et sociaux qui offrent soutien et protection face aux difficultés inhérentes aux caractéristiques humaines, climatiques et géographiques de ces territoires isolés. »

Toujours selon cette étude française, la persistance d’une culture rurale (appelée culture paysanne en France) suggérant des formes spécifiques de sociabilité et de solidarité et mettant en scène une multitude de réseaux formels et informels favoriserait l’intégration des nouveaux arrivants dans la mesure où ceux-ci souhaitent s’intégrer.

Sans prétendre que les ruraux ne pensent pas à la vieillesse et à la mort, on peut certainement dire qu’ils n’y pensent pas de la même façon. Dans leur conception du temps cyclique, il n’y a pas de place pour une vieillesse et une mort qui traine en longueur; le roulement des saisons et des travaux ne les y autorise pas. Celle-ci doit donc être «éclaire». Pour beaucoup de ruraux, cette dimension de la vie fondamentalement imprévisible ne justifie pas l’anticipation.

Vieillir et mourir, phénomène vécu :

Si globalement, les gens perçoivent positivement le fait de vieillir en milieu rural, il n’en demeure pas moins qu’une certaine réalité rattrape tôt ou tard nos aînés.  Se posent alors les questions liées aux conditions de vie des aînés en région, expliquant pour certains le phénomène de l’exode des aînés vers les centres urbains. Ce phénomène contribue à la perte d’un important patrimoine vivant, à la réduction du poids démographique des régions, à un affaissement de l’économie locale ou du tissu sociocommunautaire, etc. Mais au-delà de l’impact collectif, il y a l’impact sur la personne[4]. 

La tragédie de L'Isle-Verte a d’ailleurs brutalement remis toutes ces préoccupations à l’ordre du jour et nous amène à jeter un œil sur la question du vieillissement et ultimement de la mort de nos aînés en terme de mobilité, de logement, d’alimentation, de sécurité et bien entendu de santé avec en filigrane les questions d’autonomie et d’isolement.

D’abord, si la question de la mobilité recoupe plusieurs autres dimensions de la vie de nos aînés, elle touche en premier lieu la personne dans sa capacité à répondre à ses besoins primaires de façon autonome. Contrairement aux grands centres, les milieux ruraux n’ont pas ou peu de transport en commun. Il devient alors plus compliquer pour ceux-ci de simplement aller faire l’épicerie ou de participer à des activités de loisirs. Évidemment, le réseau familial et social s’implique généralement pour soutenir le membre à mobilité réduite. Cependant, l’état de dépendance qu’occasionne ce genre de situation favorise parfois le repli sur soi et potentiellement une amplification du sentiment d’isolement et de détresse psychologique. Heureusement, plusieurs MRC font preuve de créativité en mettant en place des services de transport bénévole et/ou collectif, de bibliothèque mobile, des services de livraison adaptés, etc.

Intervient aussi la question du logement qui, pour plusieurs aînés, représente un important facteur de stress. Que ce soit au niveau de l’entretien ménagé ou des travaux de rénovation, les personnes âgées s’avouent fréquemment démunies  devant la tâche qui nécessairement devient de plus en plus lourde. Encore là, si la famille et les groupes sociaux (les clubs optimistes, maison de jeunes, Chevaliers de Colomb, etc.) sont appelés à jouer un rôle important, on atteint nécessairement un jour le point de rupture lorsque la personne perd progressivement de son autonomie physique ou cognitive. C’est là qu’apparait toute l’importance que l’on doit accorder à l’offre de logements adaptés et autant que possible, de favoriser les initiatives originales de logements intergénérationnels ou  de coopératives de logements communautaires[5].

Se dressent  en parallèle des enjeux du transport et du logement, les questions de la sécurité et de l’alimentation de nos aînés. Si la tranquillité et la proximité de la nature associées à la vie en région étaient et demeurent des facteurs attractifs, il faut garder à l’esprit que les besoins des personnes évoluent avec le temps. Ainsi, il ne s’agit plus de se préoccuper simplement d’une présence policière minimale, de la présence de rampes d’accès dans les édifices publics ou celle d’un commerce d’alimentation et pour ce faire de s’en remettre aux autorités municipales. Dans les faits, et cela ne peut se réaliser qu’avec le soutien d’une communauté mobilisée, il faut être davantage proactif en mettant sur pied par exemple des réseaux de vigie communautaire, des services d’inspection résidentielle, des popotes roulantes, visites à domicile de nutritionnistes, etc. Ce que beaucoup de communautés à caractère rural ont entamé (voir site du réseau des municipalités amis des ainés).

Enfin, et c’est peut-être là le plus grand des défis d’une ruralité vieillissante, plusieurs communautés investissent temps et énergie afin d’assurer aux aînés un accès et des soins de santé et des services sociaux adaptés. Ainsi, au-delà de ce qui peut généralement être attendu du système québécois de santé, plusieurs communautés rurales développent des services en lien avec la réalité des milieux ruraux comme des professionnels itinérants et des initiatives visant la prévention (accident, premiers soins, santé).

Par ailleurs, et c’est en définitive le volet qui nous semble le plus représentatif, on assiste à la naissance ou au développement de plusieurs maisons de fin de vie, fréquemment parrainée par des fondations communautaires. Elles sont parfois physiquement intégrées à un CHSLD, à un hôpital ou à une résidence privée et prodiguent des soins axés non pas sur le curatif, mais plutôt sur le confort de la personne en fin de vie et des membres de la famille et de la communauté qui l’entourent.

Bien entendu, ces lieux ne remplacent pas l’idéal des personnes âgées en milieu rural qui est de mourir à la maison. À ce sujet, on se rappellera que les ruraux sont très attachés à leur propriété dont ils sont propriétaires à plus de 80 %. Toutefois, ces maisons de fin de vie tentent de reproduire le confort de la maison familiale notamment pour favoriser l’accompagnement de la famille dans les dernières semaines de vie de l’aîné.

En définitive, il apparaît que vieillir et mourir en milieu rural est perçu positivement par les ruraux eux-mêmes, et dans ce cas-ci c’est leur opinion qui compte vraiment. Par contre, il existe bien un certain nombre de facteurs qui, en comparaison avec les grands centres urbains, font du  vieillissement en milieu rural un réel défi. Cependant, encore là, la présence d’une culture de solidarité (obligée ou non) favorise la prise en charge collective de certains de ces défis afin de faire de ce passage obligé, une nouvelle fois l’expression du sens accordé à une personne, un acteur contributeur de la communauté.



Ma chronique du 9 mars à l'émission Questions d'actualité avec Jean-Philippe Trottier

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[1] http://www.ciqss.umontreal.ca/Docs/Colloques/2012_ACFAS/2012_ACFAS_Lachance.pdf http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/prin/coco/loaica/loaica_vol_001/loaica_vol_001_008.cfm[2] http://www.lesaffaires.com/archives/generale/des-regions-de-retraites/551803 [3] https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-00371194/PDF/vieillir_en_milieu_rural.pdf [4]http://www.agencelanaudiere.qc.ca/ASSS/SantePublique/DejeunerCauserie/Projet%20Vieillir%20dans%20sa%20communaut%C3%A9.pdf [5] http://www.csss-iugs.ca/c3s/data/files/Maisondesaines_VF_Revisee_16%20juillet%202012.pdf